如何计算租金盈利率

在德国其中一个影响购买房地产的决定因素是年盈利能力,年收益率是指全年租金收入与房产价值之比率。 怎样计算年租金收入呢?

由于德国租赁制度的特殊性,在房客和房东之间,租金有两个不同的定义:

1. 冷租金(Kaltmiete) - 这是基本租金(是对使用房屋房间产生的费用)。

2. 热租金(Warmmiete) - 这是一个总租金,其中包括冷租金和附加费用(Nebenkosten)

对于房客来说,关心的是热租金,这是房客要交的所有费用。

什么是附加费用(Nebenkosten)呢?

附加费用包括:电费,暖气费,热水费,地产税和保险,电梯和楼梯间等房屋公用部分的维修,房屋公用面积清洁费,道路清洁费和垃圾运输费,烟囱清扫和院子维护费,下水污水费,水管修理费,公用卫星天线,公用宽带网,公用洗衣机等等。

对于房东来说,关心的是房租的净收入,最后计算年收益率的收入是房租的净收入。净租金收入=冷租金-不能转嫁到房客的房屋运行费用(nicht umlagefähige Kosten)

什么是不能转嫁到房客的房屋运行费用(nicht umlagefähige Kosten)?

不能转嫁到房客的房屋运行费用包括: 房屋管理费用,一次性的维修费用,增加新设备的费用,银行转账费用以及储备的维修基金(Instandhaltungsrücklage),这个维修基金是用于维修,粉刷外墙面,维护电梯,维修公用设备等而储备的,这个维修基金的金额应通过房东和物业管理的年度股东大会的多数表态决定。当投资者购买一套住房,已经由以前房东所交的维修基金储备,自动转到新房东名下。