在德国建立公司(法人实体)
以法人名义购买房地产
购买公寓或公寓楼价值高达20万欧元对于作为私人买房投资者是非常有利的。超过20万欧元投资房产有利于优化税收。如果投资者在德国注册一法律实体，然后购买房产，那么他可以用存入公司的股本来买房。更值得一提的是，通过银行贷款来投资买房对投资者更加有利，相对提高了盈利率。
如果投资者在从购买房产之日起的五年之内超过3次出售房产就会被认为是经营行为。在这种情况下，除了交所得税外，如果销售盈利超过24500欧元的话，还必须缴纳营业税。
什么是有限公司？
如你所知，法人可以有不同法律形式的法律实体。如果在德国想以法人身份购买房地产的话，对外国投资者最好的选择是创建一个GmbH公司（有限责任公司） - 类似于LLC（有限责任公司）。这种公司的特征是，有限公司对外所负的经济责任，以出资者所投入的资金为限，不牵涉到股东的个人私有财产。一年赚取的利润按成员所占份额分配。
这个有限公司的创建人可以是一个或者多个个人和/或实体，包括外国公民和无国籍人士。建立GmbH公司需要所有创建人和公证人在公司章程上签字。（包括创建人是一个人）。
合同必须包含以下方面:
- 公司的名称;
- 正式注册的地址和电话;
- 经营项目;
- 股本金额;
- 所有股东的股份分配;
- 经营时间;
公司名称应该经过德国商会协会的批准，有限公司字样“ GmbH”必须带有。
有限公司的授权资本应不低于25000欧元。有限责任公司的股东及执行经理的国籍和住所均不受限制。然而，公司须 拥 有德国营业 地 址和地方代表。作为股东对公司只承担有限个人责任，有限责任公司要求 最低注册股份资本为2.5万欧元。股东可以用货币出资，也可以 用实 物（如产 权 或 专 利 技术）相抵。
有限公司必须具有公司注册地的法律地址和电话号码。
有限公司办理程序及期限
注册有限公司需要一天时间。所有档案的申请材料均须经过认证并以电子文档的形式由德国公证人提交。这些都在投资者来德国之前做好。就在同一天，银行开取公司账户和存入股本金额。
经过公证处认证后，有限公司在法律上登记，在工商局商业注册。 在提交有限公司的名字后商业登记注册可以持续约6-8周。 在这段时间，法人可以不必呆在德国。
有限责任公司的股份资本通过审验后，执行 董事负责在商业 登记簿提出注册申请。公证人负责对申请书进行电子归档。有限责任公司所有执行董事必须亲自（不接受授权委托书）在申请书上签字，并在提交申请书时附上有限责任 公司相关申请材料。商业登记机关会仔细审查有限责任公司是否满足所有成立条件。对符合条件的有限责任公司可予注册，使其成为独立的法人实体。
财政和税收
本财务报表包括增值税，所得税和工资税的月度报告。 当一个法人实体购买房地产时，投资者可能是该公司的创始人和经理，可以招聘员工提供工作位置，但不一定必须。
- 增值税（增值税或销售税）为19％。房租，公司在购买设备，电话，煤气，广告等费用增值税是可以退税的。每月只需要提供增值税退税申报表，不需要额外的报告和检查。
- 所得税分为两种类型：
- 对营业税（Gewerbesteuer） - 地方税，营业税是由地方政府征收的税种，其税率由各地方政府确定。因此，各地不同的营业税税率成为综合税赋的决定性要素。德国的平均营业税大约在15%-20%左右。
- 联邦企业税（Korperschaftsteuer）是利润的17％。
国家税务总局通过经营业绩计算每年在德国的税额。同时允许外国投资者用比如旅馆住宿，出租车等方面的各种花销来减少交税金额。
3.工资税：
- 不到450欧元的月薪被称为“基本工资”。 在这种情况下，用人单位支付工资的社会保险和税收的25％。 员工不支付任何费用。
- 拥有超过450欧元工资的员工要交养老保险税，医疗保险税和失业保险税。 用人单位支付工资的21％。 员工所得净收入要扣除以上保险税额。
所得税在德国取决于分配给纳税人（婚姻状况和子女人数）的税级。 如果收入低于450欧元每月不收税。 如果超过这个金额，就需要交14％及以上的税。
应该强调的是，德国的税收制度是这样的，任何税务顾问可以用合法的手段优化税收，使纳税位于30％以下。 该公司BMG投资有限公司提供来自德国税务咨询公司但英语为母语的税务顾问。
开设和经营维持GmbH的费用*
|
费用类型 |
价格，欧元 |
|
登记有限公司一次性费用 |
|
|
注册（公证+在法庭上注册） |
600 |
|
咨询 |
400 |
|
|
|
|
每月费用 |
|
|
办公室租金费用，包括该公司的法定地址，接电话，收发邮件，数据传递给税务顾问，与注册机构的工作，提供会议室 |
145 |
|
电话，传真 |
60 |
|
税务咨询服务 |
180 |
|
与房产无关的管理附加服务 |
再议 |
|
|
|
|
每年的费用 |
|
|
物业管理 |
取决于房产的数目 |
|
税务顾问，编制年度报告服务 |
1200 |
| 工商局费用 |
192 |
*此信息仅供参考，各种情况下需要具体决定